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日志

 
 

引用 【转载】最新《不动产登记条例》解读   

2015-03-01 23:01:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最新不动产登记暂行条例解读 2015房产税如何征收  


   不动产登记暂行条例实施的日子日益临近,为了配合不动产登记暂行条例3月1日实施,国土资源部表示要抓紧出台细则统一使用登记证书。加快地方资源整合,建立不动产登记窗口。2015年的工作重心要积极推进,因地制宜的方针,逐步过渡统一有序的实施。   
   不动产登记暂行条例的实施意味着三个方面,第一对个人物权财产起到了实质性的保护,个人财产登记也被保护了起来。第二产权明确可以降低交易成本,促进信息共享。第三国家便于统一有序的治理。   
    其次不动产登记暂行条例对进一步完善我国市场经济体系有着重要意义,将提高不动产管理的法治水平。有利于市场机制的发挥和配置作用,大幅降低社会交易成本。最后可以通过不动产登记暂行条例掌握全面信息。

   
 老百姓关注不动产登记暂行条例有两个方面一是房价会怎样和房产税如何征收,首先不动产登记暂行条例短期影响有限中长期利于楼市,短期会有很多存量房会拉低成交价格。关于房产税如何征收有消息称个人纳税识别号为房产税征收铺路,具体是不是这样业内人士有多方论点,实际的要等3月1日动产登记暂行条例实施之后见分晓。   
    经济学者、央视特约财经评论员马光远表示,不动产登记条例终于出台,这将意味着“中国究竟有多少房子”这个问题可能会搞清楚,也将意味着房产税等问题的征收也有了基本依据。同时,有太多房子的官员将不得不想办法处理自己的房产,除非官员的房产的多少被界定为国家秘密。   著名房地产财经评论员谢逸枫认为,不动产登记的目的不是针对房价而出台的宏观政策,而主要是为不动产确权与完善物权法,与房价调控没关系。即使《条例》正式落地,但内容仍无实质性的突破,效果短期难显现。   


    房地统一:对我们来说最紧要   
    对城里人来说,不动产统一登记,最直接的是房地统一。我们经常说房地产,其实房产、地产是两码事儿。按国际标准,只有地产,没有房产,所谓的不动产是指地产及其上面的建筑物。因为在物理世界,只有土地是“不动”的。因此,不动产登记,让土地管理部门“牵头”做,还是有道理的。   我国情况特殊。按宪法,我国城市土地是国有制。我们的普通商品房,房子是所有权,土地是使用权。大家知道,国有土地使用权有70年期限。所以我们就犯嘀咕——这不就成了租用吗?对。但经济法上有说法,无限期或非常长期的使用权,就相当于所有权了。因此《中华人民共和国物权法》,原则上规定住房70年后,土地使用权自动延期——尽管缺乏细则,也不清楚是不是免费。   《物权法》的规定相当原则,有待具体的细则。我们已经等了7年。在物权法各项细则中,有前提意义的就是《不动产登记条例》(现在加上了“暂行”二字)这部条例,就是要实行不动产统一登记。当然包括房产与地产的统一。   有房子的人,都特别珍惜自己的房产证,但从法理上说,“地产证”更牢靠。没有“地本”的房本,那是相当虚幻的。为了老百姓切身利益着想,实施不动产统一登记就是要落实物权法要求,包括推动房产与地产统一,就是变成一个本本。这就是法学家们经常说的“不动产登记核心要件是登记簿”的意思。  
    农村才是不动产的“广阔天地” 

            对于不动产登记,城里人比较关心自己的房子。但对于我们国家来说,最大一笔不动产,在城市的环路以外——广大农村地区。   我们有些人老家是农村的,至少都与农村沾亲带故。自驾车、乡村游、农家乐等,使我们离农村越来越近。从产权上看,我们离农村不动产并不远,我们很多人住房的土地就是从农村征地来的。   宪法规定,我国农村和城郊实行土地集体所有制。由于经济社会发展水平限制,我国农村集体土地在流转、交易、抵押等方面市场空间尚未打开。相对于城市房地产,农村土地可交易性差,自然在“价格”上没优势。   但价格上没优势,不影响价值上有绝对优势。物权法及《不动产登记暂行条例》,在法律上界定了农村不动产的范畴,包括耕地、林地、草地、海域等,就是山水林田湖。英国人认为,只有乡村地产才是真的不动产——某种意义确实就是这样,就像电影《飘》的那句台词“只有土地是永恒的”。我们七八十平方米住房,不能与农场、庄园、森林、海岛同日而语。   您会说,可是农村不动产交易性太差呀。对,但《不动产登记暂行条例》就要改变这一点。以农村承包地为大头,农村宅基地、农村集体建设用地的流转、改革,会使农村土地“活”起来,使农民获得更多财产权。而这些改革的前提,就是明确的权属关系,也就是不动产统一登记。就是要明确这块玉米地是谁家的,把权属证书发到承包经营权或使用权人手里,这块地才能更顺利、完整地流转,所有权、承包权、经营权才谈得上清晰分离。土地流转、农地“入市”就具备了前提条件。这样,农村不动产就值钱了。   您可能动心了。但还是得告诉您,“小产权房”不得进行不动产登记。不动产登记,并不能改变全世界都通行的土地用途管制,也不可能改变宪法规定的土地所有制。  
    
并非为反腐   但可能会“倒逼”反腐 《不动产登记暂行条例》出台,关于“以房查人”“查房反腐”话题不免又热起来,网上还有人进行“票决”。对此,我们内心相当矛盾:一方面,我们很想一路畅通无阻,想查谁就查谁,把那些贪官污吏、房婶房叔统统揪出来;可另一方面,我们又担心自己及父母子女住地全部地理坐标、门牌号码甚至户型结构、卧室客厅结构都被公之于众,弄得全世界人都知道。   这种矛盾态度可以理解。因为坚持“查房反腐”的人,可能是病急乱投医,是没有办法的办法。要依法治国,治贪也要依法。“种瓜得瓜,种豆得豆”。一部法规的生命力在于法理依据和法源。物权法未赋予不动产登记“反腐”功能。   但我们的世界从来都不像法学讲义那样讲逻辑。我们知道《不动产登记暂行条例》没有“反腐”法律功能,但老百姓就希望它发挥“反腐”作用,因为“阳光立法”或“阳光法案”缺位。物权法也好,不动产登记条例也好,作为私法,并不属于“阳光立法”范畴。   “阳光立法”属于公法范畴,主要指公职人员财产公示法或领导干部财产申报法。物权法所说的登记资料“公开”,是对利害关系人而言的,不同于行政法意义的“公示”“公告”,不是要全社会监督。   从国际经验看,“阳光立法”针对官员立法,属于官吏立法体系,不能针对全体民众。全世界130多个国家和地区正是这样做的。但没有国家要求全体民众公开财产吧。还是打个比方:《不动产登记暂行条例》,可以发挥“反腐”功能,相当于把锄头当武器。锄头当然可以做武器,包括保家卫国的武器,但再好的锄头,打鬼子也不如枪炮。这枪炮就相当于官员财产申报法。当然,得慢慢来,而不动产统一登记,确实是今后一系列法治建设的砖,而且属于第一块砖,心急吃不了热豆腐,我们得耐心一些,先用锄头把庄稼种好。

    “以人查房”   短期不能实现 


     此前外界将“以人查房”作为不动产登记的主要看点,认为一旦执行,官员瞒报登记资产信息等情况将被刹车。但现在看来,“以人查房”短期内并不能实现。《条例》全文没有提到有关“以人查房”字句。所谓“以人查房”是指用姓名查询的方式获得他人的房产信息。

      另外,《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出,加快房地产税立法并适时推进改革。财政部财政科学研究所前所长贾康此前指出,未来完善房地产税应立足于“公平土地税负,强化保有环节”,对投机性购买住房实行高度超额累进税率。  


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